Co naprawia najemca, a co wynajmujący? To jedno z najczęściej zadawanych pytań w kontekście wynajmu mieszkania lub domu – zarówno przez osoby prywatne, jak i firmy. Choć umowa najmu może wydawać się prosta, wiąże się z wieloma obowiązkami i prawami, które muszą być jasno określone i przestrzegane przez obie strony.

Nieporozumienia w tej kwestii często wynikają z braku wiedzy lub nieprecyzyjnych zapisów w umowie. Czy cieknący kran to obowiązek najemcy? A pęknięta rura centralnego ogrzewania? Kto powinien pokryć koszty naprawy sprzętu AGD lub wymiany zamka?

Podstawy prawne: Kodeks cywilny a obowiązki najemcy i wynajmującego

Zanim przejdziemy do konkretów, warto przypomnieć podstawy prawne regulujące podział obowiązków. Zgodnie z przepisami wynajmujący ma obowiązek przekazać nieruchomość w stanie odpowiednim do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie podczas trwania najmu. Oznacza to, że musi przeprowadzać naprawy, które są niezbędne do zachowania funkcjonalności i bezpieczeństwa lokalu.

Najemca z kolei powinien dbać o nieruchomość, wykonywać drobne naprawy wynikające z codziennego użytkowania i nie może zmieniać stanu technicznego lokalu bez zgody wynajmującego. W praktyce podział ten oznacza, że najemca naprawia usterki drobne i wynikające z jego winy, a wynajmujący odpowiada za naprawy wynikające ze zużycia czy wad technicznych.

Jesteś agentem nieruchomości i chcesz docierać do szerszego grona odbiorców? Skontaktuj się! 

Obowiązki najemcy dotyczące napraw i konserwacji — jakie naprawy leżą po stronie najemcy?

Najemca, korzystając z wynajmowanego lokalu, zobowiązany jest do dbania o niego w sposób, który nie doprowadzi do jego nadmiernego zużycia czy uszkodzeń. W praktyce oznacza to, że najemca odpowiada za drobne naprawy i konserwację wynikające z codziennego użytkowania mieszkania lub domu. Zakres tych obowiązków jest określony w Kodeksie cywilnym oraz może zostać uściślony w umowie najmu.

Do typowych obowiązków najemcy należy naprawa drobnych usterek takich jak:

• wymiana przepalonych żarówek,
• naprawa drobnych uszkodzeń armatury łazienkowej (np. uszczelki w kranach),
• drobne naprawy instalacji elektrycznej, np. wymiana bezpieczników,
• naprawa lub wymiana drobnych elementów wyposażenia (klamki, zawiasy, rolety),
• usuwanie drobnych zatorów w kanalizacji wynikających z nieprawidłowego użytkowania.

Ponadto najemca musi regularnie dbać o utrzymanie porządku i higieny, co również wpływa na stan techniczny lokalu i zapobiega powstawaniu poważniejszych usterek. Na najemcy ciąży również obowiązek zgłaszania wynajmującemu wszelkich awarii lub uszkodzeń, które wymagają poważniejszych napraw, aby nie doszło do pogłębienia szkód.

Warto podkreślić, że jeśli najemca zaniedba swoje obowiązki, np. nie wymieni uszczelki w kranie, co doprowadzi do większego zalania lub zniszczenia instalacji, może ponieść konsekwencje finansowe związane z naprawą powstałych szkód. Odpowiedzialność najemcy dotyczy również sytuacji, gdy uszkodzenia powstały z winy najemcy lub osób przebywających w lokalu na jego zaproszenie.

Umowa najmu powinna dokładnie precyzować, jakie drobne naprawy leżą po stronie najemcy, aby uniknąć niejasności i sporów. W praktyce dobrze jest spisać listę obowiązków konserwacyjnych, które najemca zobowiązuje się wykonywać, co zwiększa przejrzystość i bezpieczeństwo dla obu stron.

Odpowiedzialność wynajmującego za naprawy — kiedy wynajmujący musi reagować?

Wynajmujący jako właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za utrzymanie lokalu w stanie zdatnym do umówionego użytku. Oznacza to, że do jego obowiązków należy przeprowadzanie poważniejszych napraw i remontów, które wykraczają poza drobne czynności konserwacyjne przypisane najemcy.

Przykłady napraw leżących po stronie wynajmującego to między innymi:

• usuwanie awarii instalacji centralnego ogrzewania, gazowej, wodno-kanalizacyjnej czy elektrycznej, które nie wynikają z winy najemcy,
• naprawy powstałe w wyniku naturalnego zużycia materiałów budowlanych, takich jak pęknięcia ścian, uszkodzenia dachu, okien czy drzwi,
• usuwanie awarii technicznych wpływających na bezpieczeństwo i higienę korzystania z lokalu,
• naprawa lub wymiana urządzeń i elementów wyposażenia nieruchomości, które były na stanie lokalu w momencie rozpoczęcia najmu (np. piec, zmywarka w zabudowie),
• przeprowadzanie większych remontów, które nie mogą być zrealizowane przez najemcę.

Wynajmujący ma obowiązek reagować na zgłoszenia najemcy dotyczące poważnych usterek w rozsądnym terminie. Brak działania ze strony wynajmującego może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi, w tym obniżeniem czynszu przez najemcę lub nawet rozwiązaniem umowy z winy wynajmującego.

Ponadto wynajmujący musi zapewnić, by lokal spełniał wymogi techniczne i sanitarne na początku najmu, co oznacza, że wszelkie niezbędne naprawy przed oddaniem nieruchomości do użytku leżą po jego stronie. Dotyczy to także okresowych przeglądów i konserwacji, jeśli są wymagane przepisami prawa (np. kontrole instalacji gazowej).

W praktyce, aby uniknąć sporów, warto w umowie najmu precyzyjnie ustalić zakres odpowiedzialności oraz procedury zgłaszania i realizacji napraw. Dobrą praktyką jest również dokumentowanie stanu technicznego lokalu przy przekazaniu go najemcy – zdjęcia czy protokół zdawczo-odbiorczy zabezpieczają obie strony przed późniejszymi roszczeniami.

Naprawy wynikające z normalnego zużycia a szkody powstałe z winy najemcy

Jednym z częstych źródeł konfliktów jest różnica między normalnym zużyciem a szkodami spowodowanymi przez najemcę.

• Normalne zużycie to naturalne procesy, np. wyblaknięcie farby, przetarcie dywanu, zużycie instalacji elektrycznej lub hydraulicznej.
• Szkody powstałe z winy najemcy to np. uszkodzenia ścian spowodowane przez malowanie bez zgody, zniszczenie drzwi, rozbicie szyb, zalanie mieszkania czy uszkodzenia wynikające z niewłaściwego użytkowania sprzętów.

Najemca nie jest zobowiązany do naprawy normalnego zużycia, natomiast ponosi odpowiedzialność za szkody wynikłe z jego działania lub zaniedbania. Ważne jest dokumentowanie stanu lokalu przy przekazaniu i zwrocie, aby móc w przyszłości ocenić zakres uszkodzeń.

Przeczytaj także: Ubezpieczenie mieszkania – na co zwrócić uwagę przy wyborze?

Zastanawiasz się, jak zmniejszyć rachunki za prąd? Sprawdź!

Naprawy w instalacjach elektrycznych i hydraulicznych – kto za co odpowiada?

Instalacje elektryczne i hydrauliczne są jednym z najczęstszych powodów zgłaszania usterek w wynajmowanych nieruchomościach. Podział odpowiedzialności za ich naprawę jest ściśle regulowany:

• Wynajmujący odpowiada za naprawę awarii wynikających z wad technicznych i naturalnego zużycia instalacji, takich jak uszkodzenia kabli, przecieki rur czy awarie centralnego ogrzewania.
• Najemca odpowiada za uszkodzenia spowodowane nieprawidłowym użytkowaniem, np. zatkanie odpływu z powodu niewłaściwych substancji, uszkodzenia przewodów przez nieostrożność czy celowe działania.

Najemca powinien zgłaszać wszelkie awarie do wynajmującego i nie podejmować samodzielnych napraw instalacji bez zgody właściciela.

 

Konserwacja i naprawy drobne – jak dbać o nieruchomość na co dzień?

Regularna konserwacja i drobne naprawy są kluczowe, by uniknąć większych problemów. Najemca powinien dbać o:

• Regularne czyszczenie urządzeń sanitarnych, kuchennych i elektrycznych.
• Utrzymywanie instalacji w czystości (np. filtrów, wentylacji).
• Drobne naprawy, takie jak wymiana uszczelek, smarowanie zawiasów.
• Pielęgnację powierzchni podłóg i ścian, aby zapobiegać zarysowaniom i zabrudzeniom.

Wynajmujący powinien natomiast planować przeglądy techniczne i większe remonty, aby zapewnić długotrwałą sprawność lokalu.

 

Ogród i przestrzeń zewnętrzna – kto odpowiada za naprawy i konserwację?

W przypadku wynajmu domu z ogrodem pojawia się dodatkowa kwestia podziału obowiązków dotyczących terenów zielonych i innych elementów zewnętrznych.

• Najemca zwykle odpowiada za bieżącą pielęgnację ogrodu: podlewanie, koszenie trawy, usuwanie chwastów, utrzymanie porządku.
• Wynajmujący zajmuje się większymi naprawami i modernizacją elementów infrastruktury ogrodowej: naprawą ogrodzenia, nawodnienia, altan, ścieżek.

W umowie warto jasno określić zakres obowiązków związanych z ogrodem, aby uniknąć sporów.

 

Procedury zgłaszania usterek i współpraca między stronami

Ważnym aspektem jest ustalenie jasnej procedury zgłaszania i usuwania usterek. Najemca powinien:

• Niezwłocznie informować wynajmującego o zauważonych awariach i usterkach.
• Dokumentować zgłoszenia (np. mailowo), aby mieć dowód kontaktu.
• Nie podejmować działań, które mogą pogorszyć stan nieruchomości bez zgody właściciela.

Wynajmujący natomiast powinien:

• Reagować w terminie na zgłoszenia i organizować naprawy.
• Informować najemcę o przewidywanym terminie wykonania prac.
• Pokrywać koszty napraw, jeśli wynikają one z jego obowiązków.

Dobra komunikacja i transparentność są kluczowe, aby proces napraw przebiegał sprawnie.

 

Kiedy najemca może samodzielnie wykonać naprawy i jakie ma prawa?

Najemca może samodzielnie wykonać drobne naprawy, jeśli:

• Są one niewielkie i dotyczą bieżącej konserwacji.
• Posiada na to zgodę wynajmującego (poza sytuacjami awaryjnymi).
• Posiada dowody poniesionych kosztów, które mogą być później rozliczone z właścicielem.

Najemca nie powinien wykonywać większych napraw czy modyfikacji bez zgody wynajmującego, gdyż może to skutkować roszczeniami o przywrócenie stanu poprzedniego.

 

Podsumowanie

Podsumowując, odpowiedzialność za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu lub domu to zagadnienie, które wymaga jasnego rozgraniczenia obowiązków między najemcą a wynajmującym. Zgodnie z obowiązującym prawem i praktyką, najemca jest zobowiązany do wykonywania drobnych napraw wynikających z normalnego użytkowania. Ma obowiązek również  utrzymania lokalu w stanie niepogorszonym ponad zwykłe zużycie. Wynajmujący natomiast odpowiada za poważniejsze awarie, remonty oraz usunięcie usterek powstałych z przyczyn technicznych i naturalnego zużycia nieruchomości.

Bardzo ważne jest właściwe sporządzenie umowy najmu, w której powinny znaleźć się szczegółowe zapisy dotyczące podziału odpowiedzialności za naprawy i konserwację. Dokument ten stanowi podstawę do rozstrzygania ewentualnych sporów i pozwala uniknąć nieporozumień.

Dodatkowo, skuteczna i szybka komunikacja między najemcą a wynajmującym jest niezbędna, by awarie mogły być usuwane na czas, co wpływa na komfort i bezpieczeństwo korzystania z nieruchomości. Obie strony powinny traktować swoje obowiązki poważnie, co w dłuższej perspektywie przekłada się na lepsze relacje i bezproblemowy najem.

Znając swoje prawa i obowiązki, można uniknąć wielu problemów oraz niepotrzebnych kosztów, a także sprawić, że wynajem stanie się satysfakcjonującym i bezpiecznym rozwiązaniem dla obu stron.